전세사기 관련 피해액이 1,000억 원이 넘는다는 보도가 계속되고 있다. 이제는 정말 전세자금에 대한 안전장치를 최대한으로 마련하지 않으면 위험을 피하기 어려워지고 있습니다. 전세 사기를 피하기 위해 어떤 방법이 있는지 확인해 봅시다.
전세권설정
부동산 등기에는 소유권에 관한 등기와 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있습니다. 이 중 소유권 외의 권리에 관한 등기에는 지상권, 지상권, 지상권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등이 있으며, 임대차 계약을 할 때는 반드시 임차권 설정을 하는 것이 중요합니다.
하지만 임차권 설정은 임대인과 합의가 되지 않으면 설정할 수 없는 등기 조건이므로 임대차 계약을 할 때 중개업자에게 미리 알려주는 것이 중요합니다.
마음에 드는 물건을 계약하고 싶어도 임차권 설정이 불가능하다면 상당히 곤란한 상황에 처할 수 있기 때문입니다. 보증보험에 가입하면 되지 않나요? 라고 생각할 수도 있지만, 보증보험에 가입할 수 없는 경우도 있기 때문에 최소한 임차권 설정이 기본이 되어야 합니다.
그렇다면 임대인은 왜 임차권 설정을 거부하는 것일까? 가장 큰 이유는 전세를 받은 사람이 주택에 대한 권리를 가지고 있기 때문에 전대세나 전세를 놓는 경우가 있기 때문입니다.
반대로 임차인은 법적 대항력과 우선변제권의 효력 등 순위의 확정적 요소를 지키고 싶어 전세권 설정을 하려고 합니다. 임차권 설정을 할 경우 해당 건물의 계약기간 동안 소유자는 임차인이 되어 이에 대한 모든 권리를 가질 수 있는 법적 효력을 가질 수 있다는 것도 유리한 부분입니다.
전세권설정 등기비용
확정일자는 받아두지만 전세권설정을 하지 않는 경우가 있습니다. 임대인이 허락을 해도 임차인이 안하는 경우가 있죠. 왜 안 할까요? 바로 비용의 문제 때문입니다.
확정일자의 경우 인터넷 등기수수료 600원으로 가능하지만, 임차권 설정은 쉽게 설정할 수 있는 것이 아닙니다. 임차권 설정을 하기 위해서는 보증금에 해당하는 임차권등기비용이 발생합니다.
전세권설정 비용
- 등록세 : 전세보증금 기준 0.2%
- 지방교육세 : 등록세 기준 20%
- 수입증지 : 15,000원~25,000원
- 법무사 지원비용 : 20~40만원
임차권 설정을 할 경우 등록세와 변호사 비용이 발생합니다.지방교육세와 소득증빙서류 비용은 실제로는 거의 들지 않습니다.예를 들어, 2억 원 보증금 전세에 대한 등록세를 적용하면 40만 원이 발생하고, 변호사 비용이 30만 원 정도 발생한다면 전세권 설정 비용은 80만 원 수준에서 책정됩니다.사실 전세사기 피해가 발생하기 전에는 이 정도의 비용으로 굳이 전세권 설정을 할 필요가 있겠느냐고 생각하는 사람들이 꽤 많았습니다.
가장 큰 이유는 어차피 내가 나가면 집주인은 새로운 사람에게 집을 빌려주고 그 비용으로 내 보증금을 돌려받으면 된다고 생각했기 때문입니다.
예전에는 문제가 없었지만, 지금은 너무 분양이 많아지고 아파트가 많아져서 쉽게 새로운 사람이 들어오는 경우가 줄어들었습니다. 가장 큰 이유는 역마진 현상입니다.굳이 전세로 들어가는 것보다 주택을 사서 집값이 오르면 팔면 된다고 생각하는 사람들이 늘어나면서 전세에 대한 비율이 많이 줄었기 때문입니다.물론 수도권은 예외지만요.
결국 전세권 설정은 비용을 투자할 만큼 큰 금액이 아니면 굳이 하지 않았는데, 전세사기 피해가 증가하고 있는 현 상황에서는 꼭 필요한 방어책입니다.
전세권설정, 확정일자, 보증보험 차이
자신의 주택에 대해 대항력을 가져야 한다는 인식은 높아졌지만, 전세권 설정은 오히려 점유율이 낮아지고 있다. 가장 큰 이유는 보증보험에 대한 인식이 높아졌기 때문입니다.
확정일자, 근저당권 설정, 보증보험의 차이점은 무엇일까요? 모두 주택에 대한 대항력과 우선변제권이라는 부분을 가지고 있지만, 확정일자의 경우 주택이 경매로 넘어갈 경우 본인이 재판에서 승소하지 않으면 대금을 지급받을 수 없습니다.
전세권 설정은 이러한 단점을 보완하여 경매로 넘어가더라도 재판의 승패와 상관없이 보증금을 지급받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
하지만 자신의 차례가 될 때까지 보증금이 남아 있지 않으면 문제가 발생합니다. 이러한 단점을 해결한 것이 보증보험입니다. 보증보험의 경우 임차인이 보증금을 지급하지 않을 경우 보험사가 먼저 지급한 후 임차인에게 기업에서 받는 형태이기 때문에 전혀 신경 쓸 필요가 없습니다.
결국 비용적인 문제에서는 확정일자를 받는 것이 훨씬 저렴하고, 비용이 많이 든다면 조금 더 투자해서 더 안전한 보증보험에 가입하는 것이 해결이 더 원활하기 때문입니다.
다만, 보증보험의 경우 역시 집주인과 임차한 주택에 문제가 있다고 생각되면 보증보험에 가입할 수 없다는 것이 장단점이기도 합니다.
